Коммерческая недвижимость в Германии

Коммерческая аренда в Германии существенно отличается от сдачи в наем жилых помещений. Если договор купли-продажи всегда фиксируется на бумаге и заверяется нотариусом, то соглашение об аренде может быть и устным и письменным.

Особенности арендного соглашения

Аренда жилых помещений в Германии довольно жестко регламентируется соответствующими гражданскими положениями. Здесь закон выступает на страже арендатора, но в некоторых случаях предусматривают определенную свободу действий.Аренда коммерческих объектов формализована в куда меньшей степени. Это связано с тем, что характеристики таких объектов очень разные, и условия сдачи внаем зависят от назначения. Очевидно, что офисные и логистические помещения в Германии функционируют в совершенно разном режиме и соглашение о сдаче должно учитывать эту разницу.

В этом и состоит главная ошибка при заключении договоров. Зачастую основой их служит некий стандартизированный образец, не учитывающий особенности эксплуатации объекта. Именно несоблюдение формальных требований превращает срочную аренду в бессрочную.

В Германии недвижимость арендуется на определенный срок или без него.

• Срочный договор – если речь идет об аренде коммерческих помещений, то минимальный срок соглашения составляет 10–15 лет и при этом предусматривается возможность продления. Связано это с тем, что в такие объекты инвестируют солидные суммы, для амортизации которых требуется немало времени.
  

Процедура продления оговаривается отдельно. Арендатор в любом случае должен иметь такую возможность, но порой более удобным вариантом оказывается автоматическое продление.

• Бессрочный договор об аренде коммерческих помещений может быть, расторгнут по желанию обеих сторон, но с соблюдением всех требуемых сроков. Расторжение занимает 6–9 месяцев, что часто оказывается невыгодным и для арендатора, и для арендодателя.
  

Арендная плата

Как таковых ограничений в величине платы нет. Конечно, аренда коммерческой недвижимости в Берлине обойдется дороже, чем в Гиссене, но в определенных пределах. Слишком большая сумма – например, 100% от стоимости объекта, квалифицируется как ростовщичество и преследуется по закону.Возможны три вида платы.

• Фиксированная – в договоре четко указывается определенная сумма, которую следует выплатить за определенный срок найма.
• Арендная плата может зависеть от оборота арендатора, в тех случаях, когда, например, функциональность объекта носит сезонный характер.
• В комбинированном варианте одна часть является фиксированной, а вторая зависит от оборота. Эту величину – процент от оборота, обязательно регламентируют.
  

Договор может предусматривать автоматическую индексацию суммы. В этом случае плата повышается через некоторый промежуток времени. Это одна из причин, по которым купить склад в Германии выгоднее, чем его арендовать. Через территорию ФРГ проходит большая часть международных транзитов, поэтому потребность в складах неустанно увеличивается.